Spanyolországi Belvárosi Apartman (31 m²) Befektetési Elemzése

A következő részletes kalkuláció egy 120 000 eurós vételárú, spanyolországi belvárosi ingatlan rövid távú (Airbnb) kiadására vonatkozik, figyelembe véve a vásárlás járulékos költségeit, a szezonális bevételeket, az üzemeltetési kiadásokat, az adókat és a holtszezon hatásait.

1. A vásárlás bruttó költségei

Spanyolországban a használt ingatlanok vásárlásakor a vételáron felül számolni kell a vagyonszerzési illetékkel (ITP – régiónként változóan 8-10%, itt átlagosan 10%-kal számolva), valamint a közjegyzői, földhivatali és ügyvédi díjakkal (kb. 2-3%).

Költsgnem	Számítás alapja	Összeg (EUR)
Alap vételár	Kikiáltási ár	120 000 €
Vagyonszerzési illeték (ITP)	Kb. 10%	12 000 €
Közjegyzői és földhivatali díjak	Kb. 1.5%	1 800 €
Ügyvédi díj (Gestoría)	Kb. 1%	1 200 €
Teljes beruházási költség (Bruttó befektetés):		135 000 €

2. Fő szezon nettó eredménye (4 hónap / 120 nap)

Napi díj: 75 EUR / nap
Kihasználtság: 85% (120 nap × 0,85 = 102 kiadott nap)
Bruttó bevétel: 102 nap × 75 EUR = 7 650 EUR

Költség / Levonás tétele	Számítás / Kulcs	Összeg (EUR)
Bruttó szezonális bevétel	102 nap × 75 €	7 650,00 €
Airbnb jutalék	19% a bruttóból	-1 453,50 €
Kezelői cég díja	min. 15% a bruttóból	-1 147,50 €
Rezidsek (4 hónapra időarányosan)	Villany (400€) + Víz (100€) + Közös (100€) + Internet (100€) + Szemét (80€)	-780,00 €
Éves adók (időarányos vagy teljes)	IBI (Helyi adó ~250€) + Non-resident imputációs adó (~200€)	-450,00 €
Biztosítás és Amortizáció	Átlagos lakásbiztosítás (~200€) + Épület/bútor amortizáció (~600€)	-800,00 €
Adózás előtti nettó profit (Szezon):		3 019,00 €
Nettó bevétel adója (Non-resident, EU 19%)	19% az adózás előtti nettóból (vagy bruttóból szabályok szerint)	-573,61 €
Szezon tiszta nettó nyeresége:		2 445,39 €

3. Hozam és Megtérülés (Csak a szezon alapján)

        Időarányos nettó hozam a vételárra vetítve (120.000 €): 
              (A teljes 135.000 €-s beruházási költséggel számolva: 1.81%)
            
Beruházás megtérülési ideje (Payback period): 
                55.2 év

4. Szezonon kívüli időszak vizsgálata (Maradék 8 hónap / 243 nap)

Feltételek: 50 EUR/nap díj, 15% kihasználtság (~36,5 nap kiadva), negyedüleges rezsi (mivel alig lakják).
Szezonon kívüli bruttó bevétel: 36,5 nap × 50 € = 1 825 EUR.
Rezsik és költségek ebben a 8 hónapban: A fix rezsik (közös, internet, szemét) és az alacsonyabb fogyasztású víz/áram (negyedére csökkentve) nagyjából 500-600 eurót tesznek ki.
Eredmény: A holtszezon bevételei (jutalékok és üzemeltetési költségek levonása után) épphogy vagy kis híján kitermelik a fenntartási és rezsiköltségeket, de jelentős tiszta nyereséget nem hoznak. Ha veszteségesbe fordulna vagy a platform/kezelői díjak elviszik a maradékot, az éves szinten kismértékben (néhány száz euróval) ronthatja a szezon eredményét, vagy – optimális esetben – zéró szaldóra hozza ki a fennmaradó 8 hónapot.

Szakértői megjegyzés: Egy 34 m²-es kis apartman rövid távú kiadása turisztikai engedéllyel (*licencia turística*) Spanyolországban rendkívül szigorú helyi önkormányzati szabályozásokhoz kötött (sok városban ma már nem is adnak ki újat). A fenti számítás mutatja, hogy a nyári 4 hónapos szezonra alapozott konstrukció önmagában alacsony tőkehozamot (~2%) biztosít a magas induló költségek (10% illeték) és a magas közvetítői/platform jutalékok (Airbnb 19% + Kezelő min. 15%) miatt. Hosszú távú bérbeadással vagy nagyobb éves kihasználtsággal ez az arány javulhat.